近年、土地活用として戸建て賃貸が注目を集めています。効率が悪い方法として、土地活用には向いていないとされていましたが、現在はアパートやマンションの供給過多により、戸建て賃貸のニーズが高まっています。そんな戸建て賃貸経営のメリットや、土地の特徴、おすすめの間取り、費用などをご紹介します。

戸建て賃貸経営とは

近年、土地活用で注目を集めている戸建ての賃貸経営。相続などで取得した土地を自己居住用の住宅ではなく、賃貸用の住宅として建て、家賃収入を得る土地活用法のひとつです。

従来、戸建ての賃貸経営といえば、転勤のために一時的に賃貸に出されるものや、住み替えるために中古住宅を賃貸に出すものばかりで、賃貸用に新たに建設されることはほとんどありませんでした。

空き地をそのままにしても、固定資産税などの税金が発生するだけなので、空き地を活用できる戸建て賃貸に注目が集まっています。

近年高まる戸建て賃貸の需要

自己所有物件を手に入れる前の若い子育て層や、近年増加傾向にある近隣住民との騒音トラブルの心配が少ない物件、庭がほしい、アパートやマンションの集合住宅が嫌だという、一定の層に需要があります。

戸建て賃貸のメリット

では、戸建て賃貸経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

ローコストで始められる

マンションに比べ、共用部やエレベーターなどがないためローコストで建てられます。一部屋ずつキッチンやトイレを設置する必要がないので、全体的に利回りが良いです。また、所得税や住民税の軽減措置も適用され、節税の面からもコストを押さえられます。

供給は少ないがニーズが高い

子育て世帯など一定層に人気がある一戸建て賃貸ですが、大家さんにとっての投資の効率が低いため、マンションやアパートと比べて供給があまりないのが現状です。管理費がマンション・アパートに比べて安く済む場合が多いことも、入居者人気の理由のひとつです。

ターゲットが明確で経営戦略を立てやすい

マンションなどに比べ入居者ターゲットをファミリー層に絞れるため、間取りや外観をはじめ、明確に経営戦略を立てることができます。

入居期間が比較的長い

戸建て賃貸の需要が高いファミリー層は、全体的に入居期間が長いのが特徴的です。ファミリー層は、子どもが小・中学校を卒業するまで住もうという人が多いので、集合住宅と比べても空室期間が短く、家賃収入が安定しやすい傾向にあります。

戸建て賃貸を建てるのに向いている土地の特徴

アパートが建てられないような狭い土地でも、戸建てならば25〜30坪ほどあれば建てることができます。北向きや三角形の土地など、集合住宅では不利になる土地でも、戸建てなら間取りの自由度が高いので、周辺物件と比べて有利な物件を建築することができます。

また、マンションやアパートの需要過多地域であっても、ファミリー層は戸建てを求めている場合があります。

戸建て賃貸に向いている間取りの特徴

リビングは南向きに配置するのがベスト。洗濯物を干す2階のバルコニーも、南向きに配置しましょう。

なぜなら、南向きの窓を設けることで、一年中光が指しこむ明るい部屋となります
また、洗濯物を干すバルコニーも、南向きに配置することで洗濯ものが速く乾くメリットもあります。

広さは80平米を目安に抑えておくのがポイントです。広くなりすぎると賃料があがってしまい、入居が決まりにくくなります。部屋数は広々使える3LDKがおすすめ。戸建ては階段や廊下があるので、80平米で普通のマンションの70平米ほどになるということを覚えておいてください。

戸建て賃貸経営の建築費

戸建て賃貸を建てるのに、一体どれくらいの建築費用がかかるのでしょうか。例として、所有する25坪の場合の建築費を計算してみましょう。ハウスメーカーの安いプランで、坪単価50万ほどで戸建てを建てることができるので、25坪に建てる場合1,250万円が必要となります。

戸建て賃貸経営にかかる経費

戸建て賃貸経営のお金の部分で気になる経費。必要なおもな経費は以下のとおりです。

・税金
毎年かかる税金は固定資産税と都市計画税の二種類です。初年度のみ、不動産取得税、登録免許税、印紙税の三種類の税金がかかります。そして10棟以上の戸建てを賃貸物件として出している場合など、戸建て賃貸経営の規模が事業規模に相当する場合、事業税も毎年納付が必要となります。

・修繕費
戸建ては、アパートやマンションと比べて空間が広いので、修繕費が多く必要となります。早めのメンテナンスをすれば、大きな修理が発生することを減らせるので、こまめにチェックすることで経費節減につながります。

・保険料
戸建て賃貸の物件にかかる火災保険料や地震保険料などの損害保険料は、経費として計上することができます。

・管理費
戸建て賃貸の管理業務は大家さんが行っている場合が多いです。マンションなどと比べて共有スペースの掃除なども必要ありませんし、毎月の家賃振り込みを確認する程度なので、大家さん個人で問題ありません。だた入居者募集業務は、入居者のあてがない場合には必要になるので、別途不動産会社に委託する必要があります。