不労所得や副業、土地活用などでアパート経営を検討している場合、自己資金が足りなければローンで借り入れをするのが一般的です。

不動産ローンといえば住宅ローンが思い浮かべますが、アパート物件の購入ではアパートローンを利用します。

ここでは、住宅ローンとは違うアパートローンの基本について、どのように審査を進めていけば良いのかを解説していきます。

アパートローンとは

アパートローンとは、自分の居住目的ではなく投資などの目的でアパートやマンションを購入、もしくは建築するために利用できるローンのことを指します。一棟の購入、建築でなくても、マンションのような集合住宅の区分所有権でも投資目的であれば利用可能です。

また、所有している集合住宅のリフォーム資金や底地買い取り資金、以前に違う銀行から融資をうけたアパートローンの借り換えなどにも利用できます。

基本的に、満20歳以上の成人が貸付対象となりますが、条件によっては不動産管理会社も融資対象となるため、自社で賃貸経営を行なっている不動産会社であれば審査に通るためのノウハウが蓄積されています。

アパートローンと住宅ローンの違い

アパートローンも住宅ローンも、不動産取得のためのローンという点は同じです。しかし、物件にもよりますがアパートと個人の住宅では購入金額や建築資金がまったく異なります。

そもそも、不動産取得の目的から異なるので、ローンの種類や融資条件など違い、また金利や借入期間にも違いがあります。

住宅ローンは収益を要する不動産取得ではなく居住目的になるため、リスクがない分金利が低く、借入期間も平均30年と長く設定されているのが特徴です。

アパートローンは、収益を返済に充てることが前提の融資になるので、住宅ローンよりも高額な金利で、借入期間も短いというのが一番の違いと言えます。

住宅ローンと併用できる？

一般的にローンは併用できないイメージがあるかもしれませんが、住宅ローンとアパートローンは併用することは可能です。

なぜ併用できるのかというと、住宅ローンは借りた本人の返済能力が審査対象となりますが、アパートの場合は物件の価値や収益性が融資を決める審査の対象となるからです。

もっとかみ砕くと、住宅ローンは本人のお給料で返済していくもので、アパートローンは収益から返済するものという考え方なので、たとえ住宅ローンが完済していなくても併用することはできます。

だからといって、誰でも併用できるのかというと、やはりそこまで簡単な事ではありません。2重ローンとなりますから、収益や担保価値だけではなく資産も重視されます。また、借りられたとしても金利が高く、借り入れできる期間も短いので、併用したい場合はしっかりとキャッシュフローを算出して返済が滞らないようにする必要があります。

アパートローンの融資基準

金融機関によってアパートローンの金利や融資基準に違いがありますが、チェックされる項目やおおよその基準というのは共通しています。

融資基準は収益性と資産価値、融資を受ける人の属性の3つが主な項目となっています。

金融機関がどういった融資基準を元にしているかが分かっていれば、融資の申し込みもスムーズに進められますし、事前に準備をすることで審査に通りやすくなるのでチェックしておきましょう。

収益性

収益性とは、アパートを運用することでいくらぐらいの収益が見込めるかということです。

家賃が適正価格になっているのはもちろん、空室が出たときの対策や修繕費などプラスとマイナスを算出して収益性をしっかり提示しなくてはいけません。

収益がきちんと出る物件はアパートローンの返済能力に問題ないと判断されるので、審査基準を一つクリアできます。

資産価値

収益性にも関係してくる資産価値は、もっとも重要な審査基準です。

駅から近い、商業施設へのアクセスが良い、公園や教育機関が充実しているという物件は、それだけで資産価値が高いと認められます。

また、土地評価額だけではなく残存耐用年数から建物評価額も算出し、物件の資産価値を算出することで、アパートローンの融資をする価値がある物件なのかを判断します。

融資を受ける人の属性

基本的に、アパートローンの返済能力や物件の収益性や資産価値が土台となりますが、融資を受ける人の属性も融資基準の項目となっています。

いくら返済能力がある物件であっても融資を受ける人の信用情報は必須ですし、家族構成によっては生活費や教育費の負担額が変動するため、職業や年収などの属性も融資基準に関わってくるのです。

アパートローンの融資審査を通過するためには事業収支計画表が大切

アパートローンの金利は、コロナ禍により景気が悪化している2020年10月現在においても低く設定されていますが、融資審査に関しては厳しくなってきています。

融資審査の項目は多岐に渡りますが、もっとも重視されるのが事業収支計画表です。事業収支計画表はアパート物件の収益性とローンを返済する計画をまとめた表で、この中で審査通過の鍵となるのは収益シミレーションです。

銀行にとって一番大事なのは滞りなくローンを完済してもらうことですから、収益シミュレーションが完璧でない限り審査は通りません。

収益となる家賃設定はもちろん空室が出た時の損失額、退居や経年劣化に伴って発声する修繕費、入居者募集の広告費などを細かく計算して算出できていなければ、アパート経営の事業は成り立たないので、できる限り現実に即した事業収支計画表を作成して信頼を得ることが融資審査を通過するためのポイントになります。

アパートローンの審査を有利に進めるには専門家に相談しよう

アパートローンの審査基準は金融機関によって違いますし、社会経済の情勢も影響してくるため、どんなにしっかりと審査をクリアする方法を頭に入れたとしても厳しいのが実情です。また、審査が通っても貸付条件や金利が厳しくなる可能性もあります。

こちらに有利な条件を引き出すには、事業収支計画表も重要ですが、同じぐらいレベルの高い交渉術が必要になるので専門家に相談しながら進めていきましょう。