不動産投資は、満室経営ができてこそ成功といえます。

現在は新築物件がどんどん建設されている反面、エリアによっては人口も減少しているため、日本全体で見ると空室率は30％を超えているというデータもあります。こういった状況で満室経営はむずかしい、と考える方もいるかもしれません。

しかし、ポイントを押さえて経営を行なっていけば、満室にする、あるいは高い入居率を維持することも可能なので、やってはいけない空室対策と併せてチェックしておきましょう。

まずは空室の原因を把握しよう

満室経営を目指すには、まず空室の原因を把握することが重要です。原因が分かっていないのに、家賃を下げたり、最新設備を導入したりしても空室は埋まりません。むしろ、インカムゲイン（家賃収入）が減ったり、無駄な設備投資をしてしまったりすることで収益シミュレーションが狂ってしまいます。

どのような対策を取るにしても、まずは原因を特定する必要があります。空室の原因を特定するために、物件エリア内における競合物件の成約事例や契約条件などの情報を収集してみましょう。他物件と空室物件を比較することで、原因が浮き彫りになってきます。

満室経営を行なっている物件の内容を見れば、築年数に対して家賃が高い、使い勝手の悪い間取り、設備が古すぎるなど、空室が出てしまう原因が見つかります。

退去する理由は、転職や単身赴任、結婚などライフステージの変化だけではありません。物件に対しての不満を抱いた結果退去する方もいますし、そういった物件は1度空いてしまうとなかなか埋まらないので、しっかりと退去の原因を特定して対策を考えましょう。

賃貸で満室経営を目指すための基本の心得4つ

空室の原因が分かれば対策も立てやすくなりますが、その前に退去者を出さないことも重要です。退去の原因が物件にある場合、入居者が見つからないだけでなく、今後さらに退去者が出てしまうかもしれません。

退去者が増えれば、その分満室経営もむずかしくなるので、賃貸で満室経営を目指すための基本の心得を覚えておきましょう。

1. 家賃は適正相場に合わせる
2. 物件の周知活動を幅広く行なう
3.共有部分や部屋を清潔に保つ
4.不動産会社と定期的に連絡を取る

この中で、一つでも実践できていないことがある場合はすぐに改善しましょう。

家賃が相場に合っていなければ見直し、周知活動の範囲が狭い場合は広くする、エントランスや階段、モデルルームなどはこまめに掃除をする、不動産会社と定期的に連絡を取り、物件の情報や最新の不動産投資状況を聞くなど徹底すれば、満室経営も可能です。

やってはいけない空室対策

空室が続けば、その分家賃収入が減りますし、収益シミュレーションも変更しなくてはいけません。そのため、つい焦って自己判断で空室対策をしてしまう方も多いようです。

しかし、対策方法にはやってはいけないことがあります。以下の注意点をしっかり覚えておきましょう。

・周りの相場に合わせているのに家賃を下げる
家賃を下げれば入居しやすくなりますが、一番やってはいけない対策です。一度下げた家賃は簡単に値上げできませんし、そもそも家賃が安いからという理由で入居した場合、値上げをしたら出て行ってしまうかもしれません。

また、他の入居者も家賃交渉をしてくる場合があり、対応次第ではさらに退去者が増える可能性もあります。家賃を下げても収支計画が狂うだけなので、あまりおすすめできません。

・中途半端なリノベーションやリフォーム
リノベーションやリフォームを行なえば機能的で魅力的な賃貸物件になりますが、中途半端なリフォームでは入居者の心は掴めません。
たとえば、キッチンだけシステムキッチンに変更したけれど、ユニットバスはそのままだと、一見機能的に見えても古くさい印象になってしまいます。2LDKの物件を無理やり3DKにしても、かえって狭く感じられてしまうかもしれません。

需要に合わせたリノベーションやリフォームであれば賃貸物件の魅力はあがりますが、その分費用がかさみます。万が一入居者が決まらなかった場合、損失の方が大きくなってしまうのです。一時しのぎの空室対策では、かえって赤字経営に陥ってしまうので、安易な空室対策は行なわないように注意しましょう。

満室経営のための具体的なアイデア

満室経営を目指すための心得が分かっても、具体的になに何をすればいいのか分からないという方もいらっしゃるでしょう。もちろん、実践方法はいろいろあるので、こうしなくてはいけないという決まりはありませんが、ここでは具体的なアイデアの一例をご紹介します。

・物件エリアの家賃相場を調べる
家賃相場は大きく変動することはありませんが、周りに商業施設や駅ができたり、築年数が古くなったりすると変わります。借主は物件エリアの利便性と家賃のバランスが取れていない物件を避ける傾向にあるので、定期的に家賃相場を調べましょう。

・環境に合わせて間取りや設備を改修する
間取りや設備がニーズに合っていないと、築浅でも的確な家賃相場でも借り手は付きません。一人暮らしが多いエリアであれば、2LDKを1LDKにしたり、ファミリー層が多ければ設備を充実させたり、セキュリティを強化するなど改修した方がいい場合もあります。自治体などのホームページで世帯層をチェックしておきましょう。

・入居者募集の方法を確認する
入居者募集は管理会社が行なうのが一般的ですが、丸投げ状態では適切な募集が行なわれているか分かりません。現在は多くの方がインターネットで物件探しをしますので、Webサイトに自分の物件が掲載されているか、見やすいWebサイトか、アクセス数が少なくないか定期的に確認しましょう。

以上が具体的なアイデアの一例ですが、賃貸経営のノウハウを持っている不動産会社であれば他にもたくさんのアイデアを持っているので、一度相談してみるのもおすすめです。

まとめ

空室が出てしまっても、適切な対策を行なえば満室経営は可能です。しかし、対策によっては費用がかさんだり、すぐに空室が埋まらなかったりすることもあります。

そのため、普段からこまめに管理状況を確認して、入居者が心地良く住める環境を整えて退去者を減らす努力が必要です。それでも上手く経営ができない場合は、賃貸経営の実績がある不動産会社に相談して、的確なアドバイスをもらいながら満室経営を目指しましょう。