ライフスタイルの変化に伴い「家を売ってまとまった現金がほしいけど、慣れ親しんだ家から引越ししたくない」と、お考えの方は意外と多いもの。家を売却すると引越しが伴うのは当然のことですが、家に住んだまま売却できる方法があればどうでしょう。

家を売却した後も家賃を払うことで住み続けられるシステムをリースバックといいます。今回は、リースバックの仕組みやメリット・注意点などを解説します。

家に住んだまま売却できるリースバックとは

リースバックとは、家を売却した後も借主として家賃を払うことで、その家に住み続けられるシステムです。家を売った後でも引越しの必要がないので、これまでと変わらない生活ができます。リースバックサービスを提供している会社（主に不動産会社。以下、リースバック会社と呼びます）が取引相手です。

リースバックでは、リースバック会社に自宅を売却し、その後、リースバック会社が貸主となるという仕組み。融資ではなく売却であるため、リースバックで得られた現金は返済義務もなく、現金の使い道も制限がなく自由です。老人ホームなどへの入所のための一時金を確保したい方や、二世帯住宅を建設予定の方に最適なサービスです。

また、ローンを滞納したときに「任意売却」とセットでリースバックを利用する人もいます。任意売却とは、債権者(お金を貸している人)の合意を得て借金返済のために行う売却方法のことです。任意売却とセットでリースバックを利用すれば、借金返済後もそのまま今の家に住み続けることができます。

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リースバックのメリット

・まとまった現金が得られる
・売却後も住み続けられる
・引越しの必要がない
・固定資産税などのランニングコストがかからない
・買い戻せる可能性がある
・近所や他人に知られずに済む

前述のようなライフスタイルの変化が起きた場合、「引越しはしたくないけど、何かしらの理由でまとまった現金が必要」ということは誰しもにあり得ます。リースバックではまとまった現金が手に入り、なおかつ売却後も住み続けられる点が特徴といえます。

所有者が変わるというだけで、そのまま住み続けられるため、近所の方に事情を知られたくない、という場合にも有効な選択肢です。そして、自己所有ではなくなることから、固定資産税などのランニングコストが減ることもメリットといえるでしょう。

将来的に、再度購入する（買い戻し）ことが可能な契約もあります。ただし、選択制となっていることが多く、契約時に確認することが大切です。

リースバックの注意点

・通常の売却価格より安くなる傾向がある
・毎月の賃貸料が周辺の家賃相場より高くなる傾向がある
・買い戻しの価格が売却価格より高くなる可能性もある
・所有名義が変わるので相続できない

リースバックは経済面のリスクが大きい点に注意が必要です。売却価格は相場より安く、売却後の家賃は相場より高くなることが多いため、単純に売って賃貸物件に住むよりも金額的な負担が大きくなる可能性が高くなります。また、売却するということは、物件を相続させることはできません。ご家族に相続させたい場合は、（契約時に選択が可能か確認したうえで）再度購入する必要があります。

リースバックのトラブル

リースバックでは、以下のような状況からトラブルが生じるケースがあります。

①賃貸借契約の途中で売却されてしまう
②定期借家契約のため、退去を求められてしまう

①賃貸借契約の途中で売却されてしまう

リースバック後に住み続けている状態は、賃貸物件の居住者としてお部屋を借りていることと同じです。賃貸物件は借主の同意を得なくても、貸主となる所有者が自由に売却することができます。

リースバック物件が途中で売却され、新たな貸主が賃料の増額請求などをしてくる可能性があるのです。「当初売却したリースバック会社と取り決めていた内容とは異なる要求をされた」など、所有者が変わることでトラブルにつながることがあります。

②定期借家契約のため、退去を求められてしまう

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類が存在します。
普通借家契約とは更新ができる契約のことであり、定期借家契約は更新の概念のない契約のことです。

普通借家契約は、契約終了時に借主から更新したい旨を伝えると原則として更新ができます。一方で、定期借家契約は更新の概念がないため、契約終了時には退去することが必要です。定期借家契約で契約終了後も住み続けたい場合には、再契約をする必要がありますが、再契約には貸主の合意が必要であり、必ずしも再契約ができるとは限りません。

リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の両方が存在しますが、傾向としては定期借家契約の方が多いともいわれています。定期借家契約では、再契約できないことで賃貸契約終了時に住み続けることができなくなる点に注意が必要です。

売却した当初は「定期借家契約で良い」と考えていたものの、その後の状況の変化などで契約を更新したい場合には、不都合が生じやすいといえるでしょう。

リースバックは、どんな人が何のために使っているの？

それでは、実際にどのような人がリースバックを使っているのか見ていきましょう。

老人ホームの入所の一時金を確保するため

リースバックのよくある利用方法は、老人ホームの入所の一時金を確保するケースです。希望している老人ホームに空きがない場合は、しばらく待機する必要があります。

しかしながら、いざ空きが出ても、そこから自宅を売却して一時金を用意するとタイミングが間に合いません。リースバックで先に一時金を確保しておけば、空きが出た老人ホームへすぐに入所できます。自宅はすでに売却済みであるため、老人ホームに入所後は売却の手続きなく転居することが可能です。

二世帯住宅を建てるため

子ども達と一緒に住む二世帯住宅を別の土地に建てるケースでも、リースバックが使われることがあります。リースバックでまとまった現金を得れば、子供と一緒に建てる建築費も捻出できます。二世帯住宅が完成したらすぐに引越せますし、引越し後も空き家となった元自宅の維持管理に悩む必要がありません。
空き家は放置すると、ゴミの不法投棄や野良猫の集中、植栽の越境などが発生し、近隣に迷惑をかけていく恐れがあるため、手間の面でも安心といえるでしょう。

リースバックがおすすめの人

リースバックは、「老人ホーム」や「新たに建てる二世帯住宅」などの移転先が決まっており、しかも移転するために入所一時金や建築費などのまとまった現金が必要な人におすすめです。

また、リースバックは、売却後住み続ける際の家賃が割高になることが多いため、賃貸借期間が短期間で終了する見込みの人が利用することが合理的といえます。
リースバックには買い戻しの制度もありますが、買い戻しはほとんど利用されていないのが実態だといわれています。まとまった現金が必要で、しばらくしたら引越して、買い戻しの予定もない人に適したサービスといえます。

リースバックが利用できない方

リースバックは、以下のようなケースでは利用できないことがあります。

・売却が困難な不動産を有している
・住宅ローン残債が売却価格を上回っている

対象となる不動産が売却困難な物件の場合、リースバックが利用できないことがあります。たとえば、再建築不可物件（その土地では再び建物を建てられない物件のこと）の場合は、リースバックを断られてしまうことが多いようです。

また、リースバック会社によっては、住宅ローン残債が売却価格を上回っている物件も買取対象外とされます。住宅ローン残債が売却価格を上回っている物件でリースバックを行う場合には、「任意売却」を選択することが必要です。

一方で、リースバック会社によっては任意売却物件をNGとする会社も存在します。任意売却とリースバックをセットで利用したい場合には、任意売却も買取対象としているリースバック会社を選ぶことが必要です。

自宅に住みながらまとまった現金を得る、ほかの選択肢

自宅に住みながらまとまった現金を得る方法は、ほかにもあります。ここでは「不動産担保ローン」と「リバースモーゲージ」をご紹介します。

リバースモーゲージとの違いとは

自宅に住みながら資金を作る方法として、リバースモーゲージがあります。リースバックと言葉が似ているため、混同されることが多いです。
自宅を売却して住み続けるリースバックに対し、リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借り、死亡時に元本を返済するというシステムです。２つのの違いを詳しく見ていきましょう。

不動産担保ローンとの違いとは

また、不動産担保ローンを利用するという手もあります。不動産担保ローンとは、不動産を担保にお金を借りることです。住宅ローンも広い意味で不動単担保ローンの一つといえます。

不動産担保ローンは、たとえば更地を担保にして事業資金を借りるといった使い方をされることが多いです。不動産担保ローンでは、元本と利息の返済が毎月発生します。

リースバックを利用する際の流れ

リースバックを利用する流れは、以下の通りです。

1. 査定依頼
2. 訪問査定
3. 売却価格と家賃の提示
4. 売買契約および賃貸借契約
5. 引渡および賃借開始

１．査定依頼

リースバックを利用するには、まずリースバック会社に査定を依頼します。リースバック会社への査定依頼は、多くの場合無料です。

２．訪問査定

査定を依頼したら、訪問査定の日時を調整し、リースバック会社の訪問査定を受けます。

３．売却価格と家賃の提示

リースバックでは、「売却価格」と売却後の「家賃」の2つが提示されることが特徴です。

４．売買契約および賃貸借契約

売却価格と家賃に納得がいったら、リースバック会社との話を進めていきます。リースバックでは、売買契約と賃貸借契約の2つの契約を締結します。契約を締結したら、後日、物件の引渡が行われます。所有権は引き渡し時に移転し、現金も引き渡し時に入金されます。

５．引渡および賃借開始

引き渡しが終えるとリースバック会社が所有者兼貸主になり、元所有者は借主となって賃貸借が開始されます。

売却に必要な書類

売却にあたって必要となる書類は、以下のような書類です。

所有権移転登記に必要な書類

・登記識別情報通知書または登記済証（権利証）
・印鑑証明書（引渡時の3ヶ月以内に発行のもの）
・固定資産税評価証明書
・住民票（住所の変遷が確認できない場合は戸籍の付票も必要）
・本人確認書類（免許証など）
・抵当権の抹消に必要な書類（銀行が保管している書類）

リースバック会社に引き渡す際の書類

・固定資産税・都市計画税納税通知書の写し
・建物の設備取扱説明書など
・戸建てなら確定測量図や建築確認済証、検査済証など
・マンションなら分譲時のパンフレットや管理規約など

後悔やトラブルを防ぐための注意点

ここからは、リースバックを利用する上での注意点について解説します。

１．信頼できる会社を選ぶ

リースバックは、適切なリースバック会社を選ぶことが重要となります。
適切なリースバック会社とは、「実績豊富で資金力のある会社」です。

リースバックでは、賃貸借期間中に物件が売却されトラブルに発展することがあります。資金力の弱い中小のリースバック会社だと、何らかの理由で資金繰りが悪化したときに物件を売却される恐れがあります。

リースバック会社は、実績が豊富で、経営基盤が安定している大手不動産会社に依頼した方が安全といえます。

２．複数の査定会社に査定を依頼する

リースバックを依頼するときは、複数のリースバック会社に査定を依頼することが適切です。
リースバック会社から提示される数字には、「売却価格」と「家賃」の2つがあります。

売却価格と家賃は、リースバック会社によって見立てが違うため、会社を変えると異なる数字が出てくることが一般的です。

利用者からすると、リースバックは、「売却価格が高く、かつ、家賃が安い」ことが良い条件となります。良い条件のリースバック会社を見つけるためにも、見積もりは複数のリースバック会社に依頼し、査定結果を比較することが望ましいでしょう。

３．家賃を支払えるかシミュレーションをする

リースバックを利用する際は、提示された家賃を支払い続けられるか、シミュレーションすることが適切です。

リースバックの家賃は多くの場合、売却価格と連動しています。一例として、以下のような計算式で試算してみましょう

たとえば、以下の条件でリースバックの家賃を試算してみます。

公益財団法人東日本不動産流通機構（※1）によると、2023年における首都圏の中古マンションの平均価格は4,575万円で、賃貸マンションの平均賃料は9.5万円となっています。

※1【参考資料】
マンション価格：「首都圏不動産流通市場の動向(2023年)｜公益財団法人東日本不動産流通機構」
マンション賃料：「年報マーケットウォッチ2023年・年度｜公益財団法人東日本不動産流通機構」

上記のシミュレーションでは、市場価格が平均価格に近い4,500万円の物件でも、家賃は平均賃料よりも高い30万円にもなります。このようにリースバックでは、家賃が相場よりも割高になってしまうことが多いのです。

リースバックを契約する際は、割高な家賃を払い続けられるか、事前に今後のキャッシュフローを確認することが望ましいといえます。

４．自分の状況に適した賃貸借契約を選択する

リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類が存在し、定期借家契約を採用しているリースバック会社が多い傾向にあります。

売却後も長く住みたい場合には、普通借家契約に対応するリースバック会社を選択することが望ましいでしょう。
ただし、賃貸借の契約期間は2年間であることが多いため、二世帯住宅の完成めどがすでに経っている、など2年以内に自主的に退去する予定の人であれば、定期借家契約を選択しても構わないといえます。

リースバックの賃貸借契約は定期借契約の方が多いことから、定期借契約の会社を選んだ方が条件の良い会社を選びやすいようです。
そのため、賃貸借契約は退去予定時期やその他の条件も踏まえ、自分の状況に合わせて適切な方を選ぶことをおすすめします。

５．仲介会社を利用する場合、仲介手数料が発生することを知っておく

一部のリースバック会社の中には、リースバック会社をあっせんする（仲介する）ことを「リースバックサービス」と称している会社もあります。
リースバック会社をあっせんする会社に依頼すると、仲介手数料が発生します。

リースバックは買主兼貸主となる会社に直接依頼すれば、仲介手数料は発生しません。契約前に仲介会社かどうか確認しておきましょう。

６．マンションの場合、駐車場が使えなくなることもある

分譲マンションで駐車場を借りている人がリースバックを行う場合、リースバックを行うことで駐車場を借りられなくなってしまうことがあります。
都市部のマンションは駐車場の台数が戸数分確保されていないことが多く、借主には駐車場を貸さない規定を設けている物件も存在します。

リースバックをすると立場が区分所有者から借主に代わるため、駐車場が借りている人はリースバック後に駐車場を借りられるか管理組合に確認することが適切です。

リースバックの利用は、ライフスタイルに合わせて検討しよう

今回は、家を住んだまま売却できる「リースバック」の仕組みやメリット、注意点をご紹介しました。リースバックは、まとまった現金が必要であり、比較的短期間のうちに引越す予定がある人におすすめのサービスです。

途中で売却されるリスクを防ぐには、リースバック会社は実績豊富な大手不動産会社と契約した方が安全といえます。ライフスタイルによって、リースバックを利用した方が合理的という場面もありますので、一つの選択肢として検討してみてください。

「リースバックを選択するか、ほかに最適な手段がないか迷っている」という方は、ぜひエイブルにご相談ください。

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