空室問題は、多くの大家さんが頭を抱えている問題のひとつです。空室を埋める対策を実施することももちろん重要ですが、空室を作らないことも同じくらい大事です。そのためには、入居者の長期入居が求められます。

そこで今回は、入居者が契約更新する 動機を増やすような、長期入居の対策を管理面と条件面の2つに分けて解説していきます。

安定経営に欠かせない長期入居対策

長期入居への対策は、安定した賃貸経営を目指すうえで欠かせない要素のひとつです。新しい入居者を募集するのは手間やコストがかかりますが、現在の入居者に長く住んでもらうようにアプローチするのは比較的容易だからです。

また空室ができた際、次の入居者が入るまでは通常1〜3ヶ月程度かかります。入居者が決まるまでの間は家賃収入がゼロになるため、大家さんにはできるだけ空室を作らないようにする施策が求められます。

入居者に長く住んでもらうには、住み心地の良い住居の提供が重要です。住み心地が良いと感じてもらうためにも、管理面と条件面の2つを見直してアップデートさせていきましょう。

長期入居の秘訣：管理面

長期入居の秘訣のひとつは、賃貸物件の管理内容です。住み続ける期間が長ければ長くなるほど物件は経年劣化するため、それを補足する管理が必要になります。管理を定期的に続けることで、「ずっとここで暮らしていても問題ない」といった安心感にも繋がるでしょう。

手軽に行える管理面の対策として、主に以下の4つが挙げられます。

・共用部や物件周辺のこまめな手入れ
・設備故障への迅速な対応
・苦情などへの誠実な対応
・共用設備のグレードアップ

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

共用部や物件周辺のこまめな手入れ

建物全体の見た目が悪くなると、入居者の住み続けたいという気持ちは薄れてしまいます。経年劣化は免れませんが、こまめに手入れを行い、きれいな賃貸物件を維持する努力は必要です。

エントランスやエレベーター、ゴミ捨て場や駐輪場の共有部分だけでなく、物件周辺の手入れを行うことで印象は大きく変わります。また日頃の掃除だけでなく、小・中規模の修繕なども視野に入れましょう。

設備故障への迅速な対応

物件の築年数が古い場合、設備の故障・破損といったトラブルは避けられません。賃貸物件の設備は、入居者にとっては非常に重要なポイントです。そのような重要な設備を故障のまま放置していれば、入居者の満足度は下がり、場合によっては早期退去に繋がります。

しかし、修理などの対応が迅速なら、入居者の不満を最小限に抑えることができます。 また、新しい入居者希望者に対しても、「最近設備を交換したばかり」とアピールすれば入居を決める動機の1つになる かもしれません。

苦情などへの誠実な対応

賃貸物件の経営では、入居者から苦情が寄せられてくることも珍しくありません。入居者からの苦情は要望のようなものであり、それに対して無視したりずさんな対応を取ったりすると、入居者との信頼関係が一気に崩れてしまいます。

入居者からの苦情は賃貸物件をより良いものに改善するための指標になり、大切に扱う必要があります。入居者と密にコミュニケーションを取ってヒアリングを行うことで、苦情になる前の不満を聞き出すことも可能です。

共用設備のグレードアップ

時間の経過によって、建物だけでなく設備も古くなっていきます。古い設備は修繕の回数も増えるため、新しいものにグレードアップするのも長期入居の秘訣のひとつです。また、駐車場や共用ランドリーなど、今までなかった設備を新しく設置するの効果的です。

ただし、共用設備をグレードアップするにはある程度の費用が必要なので、どんな設備が望まれているかを事前に調査し、需要に合致した設備を導入するようにしましょう。

長期入居の秘訣：条件面

入居者に対し、より長く住めばメリットがあるという条件を提示するのも空室対策として有効です。以下のような条件を提示して、入居者の心を掴みましょう。

・長期入居者への特典プレゼント
・家賃の値下げ

それぞれの具体的な内容は以下のとおりです。

長期入居者への特典プレゼント

基本的に、入居者は2年に一度賃貸借契約の更新をするかどうかの判断を行います。その際に家具や日用品などをプレゼントするのも良いでしょう。 「更新すると良いことがある」と入居者に思ってもらえれば成功です。

家賃の値下げ

「◯年以上住めば家賃を下げる」という条件も、長期入居に効果的な対策のひとつです。たとえ1,000円の値下げでも、年間で見れば12,000円の節約となるので、入居者にとって大きなメリットといえるでしょう。

ただし、家賃を下げると大家さんの家賃収入も減ってしまうので、近隣の賃貸物件の家賃相場と比較しながらどれくらい値下げするのかを決定しましょう。値下げ金額の設定が難しい場合は、管理会社に相談するのもおすすめです。

長期入居に繋げるために入居者と良好な信頼関係を築いていこう

入居者にできるだけ長く住み続けてもらうには、管理面と条件面の双方において工夫が必要です。特に家賃や設備面は入居者も気にしている部分なので、これらを重点的に見直していくと良いでしょう。「長く住んでくれてありがとう」といった感謝の気持ちを持ち、これから行うサービスの内容を考えるようにしてください。