2021年に、「大規模修繕費用の共済制度」が認可されたというニュースが話題になりました。分譲マンションなどの長期修繕計画と同様に、賃貸物件の修繕積立金を共済掛金とすることで、全額損金として認められるというものです。

現時点ではまだ正式にスタートしていないため、詳しい内容は不明ですが、現時点で発表されている情報から同制度の概要や大家さんが利用するメリット、注意点などを紹介します。

賃貸住宅の大規模修繕積立金共済制度の概要

「賃貸住宅の大規模修繕積立金共済制度」は、賃貸住宅の修繕積立金を共済の掛金として事前に計上することで経費として認められるというものです。現時点では、修繕の範囲は外壁と屋根のみとなっています。

しかし、全国賃貸住宅経営者政治連盟は対象範囲を建物設備や水回り設備、内装設備も含めるよう重点要望事項として求めているので、今後は修繕の対象範囲が拡大する可能性もあります。

大規模修繕積立金共済制度設立の経緯

賃貸経営では、物件の維持管理を行うために長期的な修繕計画を立てる必要があります。修繕を行うべき箇所はたくさんありますが、中でも修繕費用の負担が大きいのが、10～15年で必要となる屋根の防水工事や外壁塗装工事です。

修繕費用は物件の構造や老朽化の度合いによって異なりますが、数百万～数千万円単位の負担となります。また昨今の異常気象による損傷や劣化に備えるためにも、修繕積立が必要不可欠になります。

しかし、これまでは賃貸物件の修繕のための積立金は「収益」とみなされ、課税対象になっていました。そこで2021年、国土交通省の承認を得て「全国賃貸住宅修繕共済協同組合」が設立され、大規模修繕積立金共済制度の設立が進められたのです。

この制度は、修繕共済と火災共済を組み合わせた共済制度です。この制度に加入することで、共済掛金を経費として計上できるので、大規模な修繕工事のための計画的な備えが可能になりました。

大規模修繕積立金共済制度　利用のメリット

大規模修繕積立金共済制度は現段階では認可が下りた段階で、まだ運用は始まっていないため、詳細がわからない部分があります。しかし、制度が開始されれば、オーナーの資金計画に以下のようなメリットがあると考えられます。

メリット1：共済掛金を「経費」にできる

大規模修繕積立金共済制度の一番のメリットは、共済掛金を「経費」として計上できることです。

今までは、修繕金を積立するとしても、オーナーが個々に預金で積立をするしかありませんでした。預金は経費と認められないので、修繕積立には税金がかかってしまうため、たとえば1年で100万円を積み立てた場合、所得住民税率が20％であれば年間20万円を納税しなければなりません。10年積み立てると200万円の税金を支払うことになります。

共済掛金として積立が可能になれば、損金算入ができるので節税が可能になります。

メリット2：計画的な修繕が可能に

共済加入の条件はまだ確定していませんが、「長期修繕計画を作成する」という条件が検討されています。一見面倒に思える条件ですが、修繕計画を立てることで必要な時に必要な修繕が可能になります。

建築物の経年劣化は避けられず、昨今頻発している豪雨や水害などの異常気象によって雨漏りや設備の故障が立て続けに起こるリスクもあるのが実情です。長期的な修繕計画を立てておけば、いざという時にも修繕費用をすぐに拠出できるので、入居者満足度の維持、退去防止にも繋がります。

大規模修繕積立金共済制度の注意点

このように大規模修繕積立金共済制度には多くのメリットがありますが、利用する際には注意すべき点があるのでチェックしておきましょう。

デメリット①：共済制度の利用にあたって、「長期修繕計画の作成」が必要

共済を利用する条件として検討されている「長期修繕計画の作成」は、メリットとなる反面、作成には手間や費用がかかるので注意しましょう。

長期修繕計画には、修繕箇所や修繕にかかる費用の概算などを盛り込まなければならないので、作成にあたり専門業者に見積もりを作成してもらう必要があります。

足場や塗装、設備点検など、担当する各専門業者ごとに打ち合わせを行う等、手間と時間がかかります。修繕の知識がない場合は計画を立案すること自体は負担になるというのがデメリットです。

デメリット②：共済金の支払い対象は「屋根（屋上）」と「外壁」のみ

現時点では、共済金の支払い対象は「屋根（屋上）」と「外壁」のみとなっています。賃貸物件において修繕が必要な箇所は屋根や外壁だけではないので、この2箇所にしか使えないというのはデメリットと言えます。

ただし、「屋根」と「外壁」で決定したわけではなく、より具体的な内容については関係団体が対象範囲を広げるよう要望を提出しています。特に、修繕費負担が大きくなる空調設備や水回り設備、エレベーターなどに範囲を拡大するよう求めているので、今後対象設備が増える可能性もあります。

まとめ

大規模修繕積立金共済制度は、賃貸物件の修繕費用を積み立てるにあたって税負担をなくしてくれる有用な制度ですが、現時点では「認可された」という報道しかありません。また、掛金の上限や、修繕計画の段階で計上する費用と実際に修繕に使った費用に差異があった場合の取り扱いについて等も発表されていません。

制度の詳細や開始時期は未定であるため、しばらくは情報を待つしかない状況です。今後の展開に期待しましょう。