近年注目を浴びているのが「賃貸併用住宅」です。同じ建物にオーナーと賃貸入居者が建物に住むことで、オーナー自身が暮らしながらも、家賃収入を入居者から得られるといったうれしいポイントがあります。

そんな賃貸併用住宅ですが、もちろんデメリットもあります。ここでは賃貸併用住宅のメリット・デメリットのほか、ありがちな失敗例、おすすめの間取りなどを紹介します。

賃貸併用住宅に興味がある方は、ぜひ参考にしてみてください。

賃貸併用住宅＝オーナーの自宅を兼ねた賃貸物件

賃貸併用住宅とは、1つの建物でオーナーの自宅と賃貸住宅を併用している建物のことです。

家賃収入を得られるうえ、自宅の敷地でもあるので、その資金をもとにマイホームを手に入れることも可能です。近年、以前から住んでいた戸建ての家を建て替えて、賃貸併用住宅にする人も増えてきています。

またオーナーと入居者が同じアパートに住むことになるため、通常の賃貸物件では起きない問題点が発生する場合もあります。賃貸併用住宅の運用で失敗しないためには、事前にさまざまな問題点や対応策を認識しておくことが大切です。

賃貸併用住宅のメリット～こんな人にオススメ！～

賃貸併用住宅のメリットのひとつは、住宅ローンを利用できることです。

アパートを建てる場合は、基本アパートローンが適用されますが、住宅ローンより金利が高くなります。アパートローンの金利が1％～4％なのに対して、住宅ローンは0.3％～1.5％なので、低金利かつ長期間の借り入れが可能になります。さらに、賃貸併用住宅の敷地は住宅用地となるため、固定資産税の減税措置が取られることもメリットです。

また、家賃収入が得られるため住宅ローンの負担が軽くなるメリットもあり、家賃収入で住宅ローンを全額カバーできる可能性もあります。

ローンの返済が完了すれば家賃はすべて副収入となるので、生活にゆとりが生まれるでしょう。また、賃貸併用住宅にすると相続税対策にもなります。一般的な住宅よりも相続税評価額が低く設定されているからです。

賃貸併用住宅のデメリットと注意点

賃貸併用住宅のデメリットとして、設計に失敗するとオーナーが快適に暮らせない可能性があります。

また、入居者も快適に暮らせないとなると空室リスクが高くなってしまいます。入居者の玄関と自宅部分の玄関を分ける目隠しを設置するなど、双方のプライバシーを守る必要があるでしょう。

立地にも気を付けましょう。例えば駅から遠いなど賃貸の需要がない場所に建ててしまうと、当然空室も増えるでしょう。アパート経営に適した土地か見極め、ファミリーとワンルームのどちらに需要があるのか考慮しましょう。その上で間取りを考える必要があります。

入居者のニーズに合った間取りや設備にすることで、空室リスクを減らせるでしょう。

賃貸併用住宅でありがちな失敗は「入居者目線」で対策を

賃貸併用住宅は特殊な賃貸物件で、オーナーと入居者が同じ建物に住みます。

同じ建物内でオーナーと生活をする賃貸併用住宅は、入居者に避けられがちです。理由として、細かいことでクレームを言われそう、毎日顔を合わせて気を遣うなどが挙げられます。

このような失敗を避けるために、オーナーの入り口と入居者の入口は別々にしましょう。毎日顔を合わせないような対策をすることで入居者確保に繋がります。また、管理会社があるにもかかわらず、入居者からの要望やクレームを直接言われるといったリスクも少なくなるでしょう。

賃貸併用住宅における失敗例の中には、入居者と生活リズムが異なるため落ち着いて生活できないといったケースもあります。単身者をターゲットとすれば、深夜まで騒ぐ人や朝方に帰ってくるような人もいるでしょう。せっかくのマイホームなのに、オーナー自身が落ち着いて生活できないのは悲しいですよね。

また、逆にオーナー側に子どもがいる場合など、騒音が問題で入居者からクレームがくる場合もあります。そのような問題を解決するために、防音対策はとくに重視することをおすすめします。

オーナー自身の年齢層に近い人や、ファミリー世帯をターゲットにすれば、不満は減るかもしれません。しかし、入居者ターゲットはオーナーの都合で選ぶものではなく、周辺の住民属性によって決めるものです。入居者目線に重きを置いて間取りや設備を設計することで、ありがちな失敗は予防できるでしょう。

賃貸併用住宅のおすすめの間取り

賃貸併用住宅を建てるにあたり、おすすめの間取りを紹介します。

上下タイプは1階を自宅にすることで収益性アップ

上下タイプとは、2階層（以上）に住戸内が分かれているものを指します。簡単に言うと、「マンション、アパートに内階段のあるもの」ということです。賃貸併用住宅の最上階を自宅にしたいと考えるオーナーは一部いることでしょう。眺めもよく、屋上やバルコニーの設置も可能だからです。

しかし、最上階は賃貸物件では人気があり、高い家賃を設定できる部屋でもあります。高い家賃を設定できる最上階をオーナー自身のものにすると、人気の低い1階を賃貸物件の主力としなければいけません。

1階は防犯やプライバシーの問題で敬遠されがちな部屋です。入居者の確保にも苦労しますし、空室になる可能性も高いです。場合によっては、家賃を下げる必要もでてくるかもしれません。

家賃収入を重視するのであれば、オーナーの自宅は1階にした方がいいでしょう。

縦割りタイプは生活音の心配が少なく済む

自宅を妥協したくない場合、縦割りタイプが良いでしょう。縦割りタイプとは、1階をまたいで縦に設計した間取りのことです。最上階を含む縦割りタイプならば展望も得られる上、上階からの生活音も気になりません。

人気の低い1階と、人気の高い上階を賃貸物件とできるので、リスクを分散できるメリットもあります。

まとめ

賃貸併用住宅には魅力的な部分も多いですが、同時にデメリットもあります。入居者の立場になって間取りや設計を考えることで、失敗するリスクを減らせるでしょう。

実際に住み始めてから「こんなはずではなかった…」と後悔しないために、収入と支出の問題、さらに今後どのような生活を送りたいのか、しっかりと将来設計も考えた上で決めるようにしましょう。