不動産経営というと、マンションやアパート経営を思い浮かべる方が多いかと思いますが、土地活用のひとつとして、商業ビルやテナントビルの経営があります。

今回は、商業ビルやテナント経営で土地活用する方法を解説していきます。メリット・デメリットなどもご紹介しますので、使っていない土地をお持ちの方は必見です。

土地活用とは？主な活用方法は「住宅」「テナント（商業施設）」「駐車場」の3つ

土地活用には大きく、住宅・テナント（商業施設）・駐車場の3つがあります。それぞれの特徴やメリット・デメリットをご紹介しましょう。

土地活用：住宅

アパートやマンションの経営は、土地活用の中でも一般的なものといわれています。

【メリット】
・土地の固定資産税が1/6、都市計画税は1/3になる。
・相続税の節税対策になる。

【デメリット】
・空室や滞納のリスクがある。
・使用者とのトラブルも多い。

土地活用：テナント（商業施設）

テナントビルを建築して企業などに賃貸する方法です。

【メリット】
・賃貸住宅より高額な賃料が設定できるので高収入が見込める。
・相続対策になる。

【デメリット】
・オフィスやテナントとして需要のある土地に限定される。
・初期投資が高額になる。
・コロナ禍で空室リスクが高まる。

土地活用：駐車場

駐車場には月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。コインパーキングの場合は精算機やロック板などの設備投資が必要になりますが、立地がよければ料金が高く設定でき、収入も多くなります。

【メリット】
・初期投資が少ない。
・比較的狭い土地でも活用できる。

【デメリット】
・マンションやテナントと比べると、高い収益が見込めない可能性がある。
・税制の優遇が受けられない。

テナントの種類

テナントと一口にいっても、さまざまな種類があります。主なテナントの種類と特徴を紹介しましょう。

ビルイン店舗

ビルイン店舗とは、商業施設やテナントビルに入居する店舗のことを指します。飲食店や美容室、アパレルショップやコンビニなど、一般的にテナントと呼ばれるのは、ビルイン店舗です。

倉庫・工場

駅から遠く、立地が悪い土地の活用方法として、倉庫や工場が最適です。シンプルな建築構造なので初期投資を抑えることができ、長期契約となるケースが多く、収益が高くなる傾向があります。

保育園

待機児童の多さが問題となっている昨今において、保育園経営が注目されています。社会貢献になる上に安定した収入が見込めます。自身で経営しなくとも委託経営やリースバックなど、さまざまな方法がありますので、自治体や専門業者などに相談してみるとよいでしょう。

店舗＋住宅

1階にテナント2階以上は住宅、といったような併用型の建物も需要があります。自身が住みながら収益を生むという活用方法や、住宅部分を賃貸住宅として活用する方法などさまざまです。

テナント経営のメリット・デメリット

テナント経営にはどのようなメリットとデメリットがあるのか、具体的に紹介していきましょう。

【メリット】
・高い収益性
・土地の活用の幅が広い
・相続税対策
・地域活性化

【デメリット】
・高い建築コスト
・固定資産税や都市計画税などの負担
・空室のリスク

テナント経営と賃貸アパート経営との違いは？

賃貸住宅の需要範囲は幅広いのですが、テナントビルの需要は限定的になります。そのため、自分の所有している土地がどのようなテナントに向いているのか、しっかり見極める必要があります。

しかし立地がよければ、同じ賃貸面積ではテナント経営の方が高い収益を得られる可能性が高いです。よい企業に賃貸すれば長期の契約も期待でき、空室リスクを防ぐことができます。

土地をテナントとして貸し出すための具体的なステップ

それでは実際に、土地をテナントとして貸し出すにはどのようにすればよいのか、具体的に紹介していきましょう。

土地だけを貸す場合

ビルを建ててテナントとして賃貸する場合は、大きな初期投資が必要となります。しかし、初期投資があまりできないというケースも多いことでしょう。

そこでおすすめなのが、土地だけを貸し、出店したい事業者を募って店舗を建てるという方法です。この方法であれば初期費用がほぼかからず、安定した収入を得ることが可能となります。

所有している土地に「事業用定期借地権」を設定して期間を設定すれば、契約期間が終われば更地となり、原状復帰して返還されますので、負担が少なく安定した方法です。

土地だけを貸す場合、まずは不動産会社に仲介を依頼しましょう。貸す相手が知り合いだったとしても、トラブルが起こらないとも限りません。そのような場合でも、不動産会社に仲介してもらうと安全に契約を進めることができます。

借主が見つかったら契約となり、契約書は「土地使用契約書」と呼ばれるものを使用します。のちのちトラブルにならないように、考えられる条件を特約に記載しておくのをおすすめします。

土地に建物を建ててから貸す場合

通常であれば、テナントビルを建設して賃貸する形が一般的です。初期投資はかかりますが、土地だけ貸すのとは違い、高い収益性があります。もちろん長期入居の可能性が高く、初期投資の回収も早いです。

さらに建設前からテナント業者が決まっていれば、建築費用の協力金も期待でき、自己負担を抑えることができます。内装などもテナント企業が行うので維持費なども抑えられます。

テナント経営にご興味をお持ちの方は、ぜひエイブルへ！

今回は、商業ビルやテナント経営で土地活用する方法やメリット・デメリットをご紹介しました。

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