アパートをお持ちの大家さんが、避けて通れないのが建て替えです。アパートが老朽化すると時代のニーズに合わなくなり、入居者が減り空室が目立ちはじめます。そうなると賃料を下げざるを得ず、収益が下がっていきます。

そのような現実もふまえて、今回はベストなタイミングで建て替えができるように、建て替えのタイミングや基準などについて解説していきます。

建て替えの判断ポイント１、築年数が30年以上

アパートの建て替えの目安は、築年数が30年を過ぎる頃。国が定める法定耐用年数も、木道アパートは22年としていますので、20年を過ぎたあたりから建て替えを視野に入れる大家さんもいるのではないでしょうか。しかし、実際には築年数30年を超えても建物としての機能は果たしています。建て替えるべきなのか悩ましいところですよね。

建物構造別・耐用年数の目安

アパートを建て替える目安のひとつに、耐用年数（建物の寿命）があります。それとは別に国で定められた法定耐用年数というのもありますが、減価償却の計算のために定められたもので、実際の建物の寿命とは異なります。法定耐用年数と建物の寿命年数をまとめてみました。

建物の構造別による耐用年数は以下の通りです。

アパートと呼ばれる賃貸物件の構造は、主に木造か軽量鉄骨造です。耐用年数は木造で22年、軽量鉄骨造では19年と短く、建物の寿命年数も30年前後と言われております。（木造の寿命が〜80年となっているのは、賃貸アパートではなく古民家住宅やお寺などの建物も含まれるからです）

木造や軽量鉄骨は外壁や屋根の塗り直しや補修なども10年〜15年ごとにする必要があります。その補修作業の、ちょうど2回目〜3回目の築30年ぐらいの時期に建て替えをするというのが、一般的な流れです。

建て替えの判断ポイント２、空室率が5割以上

アパートの老朽化で、外観や間取りが古くなってくると入居率が落ちてきます。賃料を下げて募集するというのも手ですが、建物の寿命がくると結局は建て替えが必要となります。その際に入居者が多いと、立ち退き料を多く払わなければいけなくなります。

そこで、空室率が5割になった時点で、新規の入居者募集をストップし、できるだけ早く入居者に建て替えの通達をするのがポイントです。

建て替えの判断ポイント３、高額なリフォーム費用が立て続けに発生している

アパートは、リフォームするだけで入居率が変わってきます。しかし、リフォーム内容によっては高額な費用がかかりますよね。部屋の中は新しくても、外装の古さや築年数によっては賃料アップをさほど期待できない場合も収益が下がってしまい、リフォームするほどに赤字という状態に陥りかねません。

アパート建て替えのメリット・デメリット

アパートを建て替える上で気になるのはメリット・デメリットです。そこで、建て替えの際に考えられるメリット・デメリットを見ていきましょう。

アパート建て替えのメリット

・時代のニーズに合った建物にできる
・キャッシュフローの改善
・空室対策にかかるお金が減る

アパートの建て替えを行うメリットは、なんといっても時代のニーズに合った建物にできるという点でしょう。必然的に、入居者が増えますので空室が少なくなります。空室を埋めるのに使っていたリフォーム代や広告費、不動産仲介業者への手数料なども減ります。そして、築年数の経過により悪化していたキャッシュフローの改善が見込めるのです。

例えば木造のアパートの法定耐用年数は22年です。22年間は減価償却費として確定申告できますが、22年を過ぎると減価償却費が発生しません。そうなると税金が増え、家賃が下がっているのに税金が増えるという現象が起きてしまいます。キャッシュフローの改善には建て替えが有効というわけなのです。

アパート建て替えのデメリット

・多額の建て替え費用
・工期がかかる
・家賃収入が無くなる
・入居者への立ち退き交渉

アパートの建て替えを行うデメリットは、やはり多額の建て替え費用です。建て替えに踏み切れない大家さんの多くは、費用の問題もありますよね。そして、リフォームを行うよりはるかに工期がかかり、当然その間の家賃収入はゼロになります。そして、入居者の立ち退き交渉も大家さん自身で行う必要があるのです。

アパート建て替えの基本的な流れ

・アパート建て替えの計画
着工予定の2年前ぐらいが目安です。アパートの建て替えは、新しい建物の建築の他にも立ち退き交渉、建物の取り壊しなど多くの時間を要します。建て替えには余裕をもった時間と資金の計画が必要です。

・新規入居者の募集ストップ
建て替え時に入居者が多いと、立ち退き料が高額になると同時に立ち退き交渉の手間が多くなります。空室が5割になった時点で入居者の募集をストップして準備に入りましょう。

・入居者への契約解除の申し出
アパートの契約解除は、正当な事由があっても、入居者の合意が得られないと一方的に契約解除することはできません。したがって、入居者への申し出は、正当な事由とともに立ち退き料が必要となります。

・解体工事、新築アパートの着工・竣工
全ての入居者の立ち退きが完了した後は、現存のアパートの解体工事、新築アパートの着工・竣工という流れになります。

アパート建て替えに必要な費用の内訳と目安

それでは実際に、アパートの建て替えに必要な内訳と目安を見ていきましょう。

アパートの解体費用

アパートの建て替えをするにあたって、まずは現存アパートのの解体作業が必要です。建物の規模や立地などにもよりますが、木造ですと一坪あたり3万円〜5万円程度が目安です。2LDKの間取り平均15坪×解体費用が坪4万円として計算すると、解体費用は約60万円。16戸のアパートだと解体費用は約960万円となります。当然、間取りによって解体費用は異なります。

新築アパートの建築費用

新築アパートの建築費用は、構造や大きさなどのさまざまな要素で変わってきます。一般的な2階建のアパートの建築費は、木造で坪80万円前後、軽量鉄骨造で坪90万円前後が目安となっています。

立ち退き料

立ち退き料は家賃の6ヶ月分が目安です。したがって、家賃によっても違いが出てきます。例えば6万円の賃貸物件で3世帯が残っているとして、36万円×3世帯で144万円となります。

建て替えとリフォームどちらがいい？判断ポイントを解説

アパートの老朽が目立ってくると、建て替えやリフォームの必要性が出てきます。建て替えとリフォームではどちらが適切なのか、判断ポイントを解説していきたいと思います。

構造の劣化状況

木造や軽量鉄骨のアパートは、築年数が古くなるにつれ見た目の老朽化が進みます。しかし、建物の構造の劣化は、築年数や見た目だけでは判断が難しいもの。不動産会社や建築士などの有資格者に現状を判断してもらうことが大事です。構造が劣化している場合には建て替えという選択が正しいです。

リフォームの規模

アパートのリフォーム、さまざまな規模が考えられます。リフォームの規模によっても費用は異なります。高額なリフォームをしても入居率があがらないというケースや、リフォームして数年で建て替えが必要になることも考えられます。建て替えまでの年数に見合った規模のリフォームをする必要があります。

空室が改善されるのか

アパートの建て替えやリフォームの目的の一つに空室の改善があります。リフォームをした場合、賃料をどれぐらいアップできるのか、空室対策に向けてアピールポイントはあるのかなど、空室改善を基準にリフォームをするのが必要になります。リフォームでは空室を改善できないようでしたら、建て替えを選択する必要も出てきます。

建て替えの際の立ち退きをスムーズに行う方法

立ち退き交渉がこじれてしまうと、建て替えが計画通りに進まなくなる可能性が出てきます。立ち退きをスムーズにするためには、正当な事由と相当の立ち退き料を支払う必要があります。一方的な通達などは、こじれる原因になりますので避けましょう。入居者の立場に立って誠意を持って話し合うのが大事です。場合によっては、多少の上乗せをして交渉をスムーズにする必要があります。