「敷地に建物を建てたい」「相続した家を建て替えたい」と考えた際、「接道義務」についてあらかじめ知っておく必要があります。例外を除き、原則として接道義務を満たしていない敷地には、建築許可がおりません。今回は接道義務の概要や建築基準法上のルール、接道条件をクリアする方法について解説していきますので、接道義務に関する知識をつけたいと考えている方はぜひ参考にしてください。

接道義務とは

基本的に、敷地は道路と接していなければならず、このような建物と道路の関係について定めたルールを接道義務と呼びます。たとえば都市計画区域において、住宅など建築物の敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と、建築基準法43条で定められています。

接道義務は、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止し、快適に生活できる街づくりを目的として定められました。また、消火活動の場所や、災害時の避難経路を確保するためのものでもあります。

建物を建てる際には接道義務を満たす必要がありますが、なかでも問題になるのが、旗竿地（はたざおち）と呼ばれる路地上の敷地と、変形の土地です。

旗竿地とは、細い路地の奥にある土地のことで、道路に接している通路の間口が2m未満の場合、建設ができません。しかし、旗竿地でも接道義務をクリアする方法があります。

建築基準法で認められた「道路」の種類

敷地が2m以上接する「道路」とは、建築基準法で認められた「道路」を指します。建築基準法で認められた「道路」の種類は以下の表のとおりです。

一般的に、道路が「公道か私道」かは無関係で、上記の基準が適用されます。いずれも接道義務において、建築基準法の要件を満たしていれば建築ができます。

接道義務の例外

原則として、接道義務を満たした敷地であれば建築が可能です。しかし例外として、以下のような場合には、接道義務を満たしていなくても建築できる場合があります。

・2項道路(みなし道路)の規定
・建築基準法第43条第1項、ただし書きの規定にもとづく許可

それぞれ見ていきましょう。

2項道路(みなし道路)の規定

以下のケースは、例外として幅員4m未満でも建築できます。

・建築基準法施行日以前にすでに道路があった場合
・すでに建築物が立ち並んでいる場合
・特定行政庁の指定がされている場合

上記のような場合、2項道路（みなし道路）として、接道義務における道路として扱われます。

建築基準法第43条第1項、ただし書きの規定にもとづく許可

敷地が以下のような条件に該当する場合、接道義務を満たしていなくても建築できる場合があります。

・敷地の周囲に公園や広場などの広い空き地がある、またはこれらの空き地に2m以上接している
・敷地が農道などの公共の道（幅員4m以上）に2m以上接している場合
・避難経路や安全確保のために必要な道路に準ずる道に接していること

建築基準法に違反した土地に再建築するには？

接道義務がほ定められる前から建っていた建物で、接道義務を果たさないものは「既存不適格建築物」と呼ばれます。そのまま維持し続けるのであれば取り壊しなどの必要はありません。

問題は建て替えを行いたい場合。接道義務に違反をしていれば、原則として再建築はできません。再建築をするには、「セットバック」もしくは「隣地の購入」をおこなう方法があります。

セットバックをおこなう

セットバックとは、道路の幅員が4m未満の2項道路の場合、道路の中心線から2mの線まで道路と敷地の境界線を後退させることで、幅員4mを確保する方法です。

しかし、道路の向かい側が川などの場合は、こちらが道路の中心から後退をしても、幅員4mを確保できません。その場合は、道路の反対側から敷地までの幅が4mになるよう、境界線を後退させます。いずれの場合も、セットバックをおこなうことにより、接道義務の「幅員4m」が確保できます。

隣地の購入

古い住宅街には旗竿地が多く、接道義務を満たしていない土地が多くあります。道路に接している通路の間口が2m未満の場合は、建て替えることができません。そのため隣の土地の一部・またはすべてを購入し、接道義務を満たしたうえで建て替えるのです。

また旗竿地の場合、自分の土地と隣地の土地を交換するという方法もあります。たとえばAさんが接道義務違反の場合、隣人であるBさんの土地の一部を購入し、Aさんに全体を売却（またはBさんから全体を購入）し、AさんとBさんの土地を交換することで接道義務を満たすことが可能となります。

まとめ

原則として、接道義務を満たしていない土地には建物を建てることはできません。しかし、接道義務を満たしていない土地でも、セットバックや隣地の購入で建築できることがあります。管理している土地を有効に使いたいと考えた際には、役所や不動産会社に相談してみましょう。