賃貸経営をはじめてまず決めていきたいのがどうやって管理をするか。賃貸管理にはいくつかの方式がありますが、特に賃貸経営初心者の場合は、賃貸管理を管理会社に任せる貸主が多いのが実情です。自分で賃貸管理を行わない場合、「サブリース」と「管理委託」の2つの方式が考えられます。

今回は、そんなサブリース方式と管理委託方式の違いを徹底解説します。どちらの管理方式で賃貸管理をすべきかお悩みの方はぜひご覧ください。

サブリースと管理委託の違い

どちらも建物の管理を管理会社に任せるということは共通しているサブリース方式と管理委託方式ですが、大きな違いは貸主が得られる家賃収入の金額が変わるということです。どんな違いがあるのか、細かく説明してきます。

サブリースは入居者がいなくても家賃収入が見込める！

サブリース方式とは、賃貸物件の管理やそれぞれの入居者との契約をサブリース会社に一任する方法です。貸主は部屋の空室数に関わらず一定の家賃を受け取ることができるため、たとえ入居者が0人でも家賃収入を得ることができます。しかし、受け取れる金額は最初の契約で決定することが多いため、満室になっても相場賃料100%の家賃を受け取れない場合が多いです。

管理委託とは管理機能だけを委託！家賃収入は入居者がいなければ0円

一方で管理委託方式とは、それぞれの入居者との契約は貸主が行い、賃貸物件の管理のみを管理会社に委託する方式です。家賃収入は部屋の空室数によって変動するため、入居者がいない場合は家賃収入を得ることができません。その代わり、部屋が満室になった場合は家賃の全額を得ることができます。

主な違いを表にまとめる以下のようになります。

サブリースのメリット・デメリット

サブリースと管理委託の違いが分かったところで、まずはサブリースをした場合のメリットとデメリットについて説明します。

サブリースのメリット

サブリースの一番のメリットは、空室リスクを気にする必要がなくなることです。賃貸物件の管理や入居者管理を一括してサブリースにすることで、入居者数に関わらず一定の収入を得ることができます。

入居者の管理を丸投げできることもメリットの一つです。入居者からの苦情やクレームなどといった対応もサブリース会社に一任できるので、賃貸物件管理のわずらわしさから解放されます。

面倒な事務業務が苦手な貸主にとってサブリースはたくさんのメリットがある方式だと言えるでしょう。

サブリースのデメリット

しかしサブリースにはデメリットも存在します。それは、最初に契約した金額よりも収益が上がっても貸主収入は増えないこと。空室のリスクがない分大きな収入が期待できないため、ローリスクローリターンの方式だと言えます。

また、修繕やリフォームの計画をあらかじめ決められる場合もあり、工事内容や施工会社を自由に選べないケースがあることもデメリットです。サブリース会社に指定された業者しか使えず、工事費用が割高になる場合もあるので、契約を結ぶ前には内容をしっかり把握しておくことが重要です。

管理委託のメリット・デメリット

次に、管理委託の場合のメリットとデメリットについても解説します。

管理委託のメリット

管理委託の最大のメリットは、賃貸物件の管理業務の手間を軽減できることです。どこまでの範囲を委託するかは契約内容によって違いますが、建物の点検やメンテナンス、退去後のリフォーム手配が一般的な委託内容となります。

さらに、賃貸物件の収益がダイレクトに貸主の収入になることもメリットの一つ。家賃も貸主が設定できるので、賃貸物件の需要に合わせて家賃収入をある程度自分でコントロールできます。

管理委託のデメリット

そんな管理委託のデメリットは、空室リスクが伴うことです。基本的に入居者との契約は貸主の管理となるため、自主管理と同じように常に空室問題について考えなければいけません。

また、家賃や退居に関して入居者とトラブルがあった場合は、基本的に貸主の対応が求められます。いつどんなとき起こるか分からない家賃に関する入居者トラブル…。入居者に継続的に住み続けてもらえるように、迅速に対応しなければいけないわずらわしさがデメリットと言えます。

サブリースと管理委託、どちらを選ぶべきか

空室リスクはないが大きな収入も期待できないサブリース方式、空室状況に合わせて家賃収入が変動する管理委託方式。両者の違いがお分かりいただけましたでしょうか。

周辺環境が悪く入居者が少ない賃貸物件はサブリース方式、新築の賃貸物件や好立地など多くの入居者の需要が見込める賃貸物件は管理委託方式にする等、慎重に選択することをおすすめします。

賃貸物件の特徴を把握しより良い方式を選択して、損がない賃貸物件の経営を行いましょう。