賃貸マンションをお持ちの大家さんにとって、建物の老朽化は避けられないものです。外壁の塗り替えや、退去後のリフォームなどの維持はもちろん、ある程度年数が経つとマンションの建て替えも視野に入ってきますよね。

しかし、建物の構造によって耐用年数も変わってきますし、一体どのタイミングで建て替えを行って良いのかわからない、というのが本音ではないでしょうか。今回はそんな大家さんに向けて、賃貸マンションの建て替え年数の目安と、具体的な費用などを説明していきます。ぜひ参考にしてください。

賃貸マンションを建て替える年数の目途

マンションの建て替えは一般的に30年が目安と言われています。

耐用年数の目安

マンションを建て替える目安のひとつに耐用年数があります。つまり、建物の寿命ということですが、混同しがちなのが国が定める法定耐用年数です。法定耐用年数は減価償却の計算のために定められたのもで実際の建物の寿命とは異なります。法定耐用年数と建物の寿命年数をまとめてみました。

実際の建物の寿命年数は、建物の品質やメンテナンス状況によっても左右されます。賃貸マンションにおいては、建物の寿命を迎える前に建て替えることも大事です。

見た目や部屋の間取りが古いと、家賃を下げざるを得ず入居率も悪くなります。見た目に限らず、配管の老朽をはじめとしたマンション内部の老朽などの問題も出てきます。建物としての寿命というより、賃貸マンションとしての機能を維持するためには、建て替えは30年を目安に考えると良いでしょう。

賃貸マンションを建て替える流れ

以下が、マンションを建て替える際の一般的な流れです。

・マンション建て替えの計画
着工予定の2〜3年前が目安です。マンションの建て替えは、建物の建築の他にも立ち退き交渉、建物の取り壊しなど多くの時間を要します。建て替えには余裕をもった計画が必要です。

・新規入居者の募集ストップ
建て替え時に入居者が多いと、立ち退き料が高額になると同時に立ち退き交渉の手間が多くなります。建て替えの時には空室が8割になっていることが理想です。しかし、空室による収益の低下を避けたい場合は、建て替え時期に合わせ、「定期借家契約」で入居者を募集すると良いでしょう。

・入居者への解約申し出
マンションの建て替えによる解約の申し出は、正当な事由が必要です。しかし正当な事由があっても、入居者の合意が得られないと一方的に解約することはできません。したがって、入居者への申し出は、正当な事由と立ち退き料が必要となります。

・解体工事、新築マンションの着工・竣工
全ての入居者の立ち退きが完了した後は、現存のマンションの解体工事、新築マンションの着工・竣工という流れになります。

賃貸マンション建て替えに必要な費用の内訳と目安

それでは実際に、建て替えに必要な内訳と目安を見ていきましょう。

マンションの解体費用

マンションの建て替えで必要なのが、現存マンションの解体作業です。建物の規模や立地などにもよりますが、一坪あたり5万円〜8万円程度が目安です。2LDKの間取り平均18坪×解体費用が坪7万円として計算すると、解体費用は約126万円。20戸のマンションだと解体費用は約2,520万円となります。当然、間取りが広かったり戸数が多いと、解体費用が多額になっていきます。

新築マンションの建築費用

新築マンションの建築費用は、構造や大きさなどのさまざまな要素で変わってきます。一般的な5階建の賃貸マンションで、鉄骨造で坪100万円前後、鉄筋コンクリートで坪120万円前後が目安として計算してみてください。

立ち退き料

立ち退き料は家賃の6ヶ月分が目安です。したがって、家賃によっても違いが出てきます。例えば8万円の賃貸物件で4世帯が残っているとして、48万円×4世帯で192万円となります。

建て替えとリフォームどちらがいい？判断ポイントを解説

マンションの老朽が目立ってくると、建て替えの前にリフォームを考える大家さんも多いのではないでしょうか。どちらが適切なのか、判断ポイントを解説していきたいと思います。

構造の劣化状況

建物の構造の劣化は、築年数や見た目だけでは判断が難しいもの。不動産会社や建築士などの有資格者に現状を判断してもらうことが大事です。その上で、構造が劣化していると判断された場合、建て替えの計画を立てると良いでしょう。構造がそれほど劣化していない場合は、リフォームという選択も可能です。

リフォームの規模

リフォームと一口に言っても、さまざまな規模が考えられます。クロスや建具、設備器具の交換なのか、間取り自体を作り変えるのか、リフォームの規模によっても費用は異なります。最悪なケースでは、リフォームして数年で建て替えが必要になることも考えられます。建て替えまでの年数に見合ったリフォームをする必要があり、建て替えを検討した方が良い場合もあります。

空室が改善されるのか

賃貸マンションの建て替えや、リフォームを検討する大家さんの多くは、空室が埋まらないという理由が多いのではないでしょうか。大規模なリフォームをした場合、下がっていた賃料を上げて募集したいのが心情ですが、外観や共用部分の見た目の老朽により、空室が埋まらないというケースもあります。

その場合は、建て替えでなければ改善しないという場合もあります。空室を埋めることを基準に、建て替えとリフォームのどちらが適切なのか、検討してください。

建て替えの際の立ち退きをスムーズに行う方法

建て替えの計画がスムーズに進んでも、立ち退き交渉でこじれてしまうと、建て替えが計画どりに実行できないという場合もあります。立ち退きをスムーズにするためには、一方的な通達ではなく、正当な事由を持って誠意ある対応をし、相当の立ち退き料を支払う必要があります。立ち退き期間より前に退去してもらえれば、立ち退き料を上乗せするなどの工夫も必要です。立ち退き交渉ががこじれた場合、裁判の必要が出てくることもありますので慎重に行ってください。