建ぺい率と容積率は、簡単に言うと建物を建てる際の指標となる値で、土地ごとに定められています。土地によって建てられる建物の大きさが異なるのをご存知でしょうか？どちらも専門的な用語のため、聞きなれない方も多いでしょう。

今回は、土地活用を検討している方や土地活用を始めたばかりの賃貸オーナー様に向けて、建ぺい率と容積率を分かりやすくまとめました。また、土地活用に役立つ計算方法も紹介します。

建ぺい率と容積率は建築時のルールとなる大切な指標

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合をいいます。また容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。

建ぺい率と容積率は建物を建てるうえでルールとなる大切な指標です。建ぺい率と容積率が定められているからこそ、美しい街並みを保てます。

建ぺい率や容積率が決まっていないと、それぞれが好き勝手な広さや大きさの建物を建てられてしまいます。すると、無秩序に建物が建築され、景観が損なわれる恐れがあります。

建ぺい率と容積率の意味を把握することは、土地活用において非常に重要です。それぞれの違いを押さえましょう。

行政によって建ぺい率と容積率に制限がある

建ぺい率と容積率は都市計画法で指定される用途地域によって定められています。つまり、土地の坪数が同一であっても地域によって建てられる建物の大きさが異なります。

都市計画法とは、都市の健全な発展と整備を図ることを目的とし、定められた法律です。また、用途地域とは都市計画法に基づき建てられる建物の大きさや用途を定めた地域です。用途地域は住宅地や商業地、工業地などに分けられ、全13種類の地域に分けられています。

用途地域については、こちらで詳しく解説しています。

所有している土地がどの地域に分類されるか知りたい場合、インターネットや役所で調べられます。気になる方は、一度調べてみると良いでしょう。

建ぺい率と容積率の調べ方は？

建ぺい率と容積率の制限を調べる際は、役所の建築指導課や都市計画課に問い合わせましょう。

まず、既に建っている建物の建ぺい率を算出する際は、まず建築面積と敷地面積を確認する必要があります。建築面積は、建物を建てるときに役所へ届ける建築確認申請書等で確認が可能です。土地活用で新しく賃貸物件の建築を検討しているなら、一度設計士に相談すると良いでしょう。

建ぺい率＝土地に対して建物が占める割合

建ぺい率とは土地に対して建物が占める割合です。建物を上から見たとき、土地の何割を占めているかで決められます。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率は建築面積÷敷地面積×100で計算できます。例えば、建築面積が50㎡、敷地面積が100㎡だとすると建ぺい率は50％です。

建ぺい率を計算する際にポイントとなる、建築面積は水平投影面積で算出されます。水平投影面積とは、真上から建物を見たときの面積です。

水平投影面積は一番大きい面積が建築面積として採用されます。そのため、一般的な住宅の場合、一番面積が大きい1階部分が建築面積とされるのがほとんどです。

また、軒やベランダがある場合、壁から突き出した長さが1m以内なら建設面積には含まれません。一方、壁から突き出した長さが1m以上なら、先から1m下がった部分までを建築面積に含めます。

容積率＝敷地面積に対する延べ床面積の割合

容積率とは敷地面積に対する延べ床面積が占める割合をいいます。

延べ床面積とは、建物のすべての階層の床面積を合計したものです。例えば、2階建ての住宅なら１階と2階の床面積を足したものが、その住宅の延べ床面積です。

容積率の計算方法

容積率の計算方法は延べ床面積÷敷地面積×100で計算されます。

例えば、敷地面積100㎡で、1階が50㎡、2階が20㎡、3階が10㎡の3階建て住宅の容積率を調べるとします。計算式は（50㎡＋20㎡＋10㎡）÷100㎡×100となり、容積率は80％です。

容積率を算出するには、延べ床面積がポイントとなります。延べ床面積は各階層の床面積を足したもののため、玄関やバルコニーは含まれません。

注意！建ぺい率と容積率がオーバーした建物は違法建築に

定められた建ぺい率や容積率をオーバーしている建物は、違法建築物として扱われます。

新築物件を建設するときはもちろん、増築するときも建ぺい率や容積率に配慮しないと違法建築物になってしまう恐れがあります。十分注意しましょう。

違反建築物にはさまざまなデメリットがあります。例えば以下のような内容が挙げられるでしょう。

①銀行から融資を受けたり、住宅ローンを組んだりするのが難しい
②行政から是正勧告を受ける恐れがある

例えば、違反建築物を売却したいと思っても、買主が見つからない可能性が高いです。原則として銀行や住宅ローン会社は、建築基準法に則って建てられた建物にしか融資やローンを認めません。

また、違法建築が確認された場合、行政から是正勧告を受ける恐れもあります。建物を建設しているときに違法建築が発覚すると、工事停止命令が下され建設を中断されてしまうでしょう。

まとめ

建ぺい率や容積率は用途地域によって制限が設けられています。そのため、土地によって建てられる建物の大きさは異なります。まず所有している土地がどの地域に分類されるか確認すると良いでしょう。

建ぺい率や容積率の基準をオーバーして建物を建ててしまうと、違法建築物とみなされてしまいます。売却が難しくなり、行政から是正勧告を受ける可能性があるため注意が必要です。