不動産業界ではいま、「生産緑地法」や「2022年問題」が話題です。アパート経営をしている大家さんなら、一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。

なかには「難しそうでよくわからない」「自分に影響はあるのか」と思っている方もいらっしゃるかもしれません。しかし2022年問題はアパート経営にも影響をもたらします。

今回は、生産緑地と2022年問題をわかりやすく説明しながら、大家さんがとるべき対策についてもご紹介します。

生産緑地の2022年問題とは

まずは「生産緑地」について簡単に解説していきましょう。

1970年代の高度成長期、住宅不足の解消や都市化により多くの農地が住宅化されていきました。しかし緑地が減ったことによる自然災害の被害や環境保全が叫ばれ、1974年に「生産緑地法」が制定されました。

それでもますます都市化が進み、農地を住宅化する動きが多く見られました。それを抑制するため、1992年に「生産緑地制度」が導入されたのです。生産緑地地区に指定された土地は30年間農地として維持する代わりに、固定資産税が大幅に引き下げられたり、相続税の納税猶予がとられたりと優遇措置が与えられました。

この「生産緑地制度」が解除されるのが、30年後の2022年です。2022年以降、生産緑地は「農地として継続する」か「買い取り」の選択を迫られます。

しかし、高齢や後継者不足を理由に農業を続けることが難しく、また固定資産税などの優遇措置がなくなることもあり、多くの生産緑地が売却されると予想されています。これが「2022年問題」です。

2022年以降、生産緑地が一斉に売却されれば地価の下落や宅地化が進み、周辺の賃貸物件の空室が増えるなど多くの影響が考えられています。

生産緑地の要件

生産緑地は、いったいどのように指定されているのでしょうか。国土交通省の「生産緑地法第3条」によると、生産緑地の指定は以下の要件で定められています。
・良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
・500m2以上の面積
・農林業の継続が可能な条件を備えているもの
生産緑地は東京・大阪・愛知と近郊府県にあり、面積の約8割が2022年に指定解除されるといわれています。

生産緑地2022年問題による不動産への影響

2022年問題は、生産緑地指定を受けている人だけが影響を受けるものではありません。不動産への影響には、主に以下の2つがあると考えられています。

・宅地の過剰供給で下がる地価
・中古マンション、中古戸建の価値が下がる

ひとつずつ見ていきましょう。

宅地の過剰供給による地価の下落

2022年以降の生産緑地の指定解除により、多くの土地が売却される予想されています。これまで生産緑地地区だった場所が次々と宅地になり、宅地の過剰供給で地価が下がってしまうのです。

先述のとおり、生産緑地は農地として維持する土地のことですが、30年が経ち農業をしてきた人たちが高齢になっています。自身が農業を続けられず後継者がいないとなると、農業を続けられない上に固定資産税が重くのしかかるため、解除を申請する人が増えるでしょう。

全ての生産緑地が売却されることは考えられませんが、それでも数は多くなる見込みです。宅地の過剰供給により地価が下落する可能性があります。

中古マンションの価値の下落

生産緑地の解除は、原則として地元自治体に買い取りの申請をし、時価で買い取ってもらいます。しかし財政難のため、全ての生産緑地を買い取りすることは難しいでしょう。自治体はほかに生産緑地として買い取りを斡旋しますが、買い手が現れなければ土地は手放せません。

そこで開発業者や不動産会社などへ土地を売却することになります。それにより新築マンションなどが増え、中古マンションの価値が下がってしまうというわけです。

大家さんが損をしないためにとるべき対策

生産緑地の2022年問題は不動産全体に影響を及ぼすものであり、当然大家さんにも影響していくでしょう。特に、郊外にファミリー向け物件を持っている大家さんは注意が必要です。

生産緑地地区はほとんどが郊外にあります。そのため2022年問題により、郊外にはこれからさらにファミリー向け物件が増える可能性があるのです。

宅地の過剰供給により新築のファミリー向け賃貸物件が増え、家賃もリーズナブルになるため、既存の賃貸物件は空室が多くなると予想されます。

これから郊外に家を持ちたい人にとっては大きなメリットですが、大家さんにとっては対策が必要となってくるでしょう。

それでは、どのような対策をとればいいのでしょうか。まずは経営する物件周辺へ足を運び、生産緑地があるかどうかを確認しおく必要があります。工作が放棄されている生産緑地は持ち主が手放すことが考えられ、将来的に建物が建つ可能性が高いでしょう。

また街を歩いている人々がどのような属性なのか、周辺環境を改めて観察し、物件の競争力を高めましょう。

まとめ

生産緑地の2022年問題が、大家さんにとってどのように影響するかをお伝えしました。

生産緑地指定の解除をきっかけに一気に土地の売却が増え、地価やマンションの価値が下落する可能性があります。それにより、特に郊外ではファミリー向けの賃貸物件が増えることで、所有する物件に空室が増えるかもしれません。

2022年問題で損をしないためにも、周辺の環境や生産緑地地区の状況をよく観察しながら早めの対策をしておきましょう。