相続した土地をどんな風に活用したらいいのか分からない、とお悩みではありませんか。放っておいても固定資産税や都市計画税がかかるので、上手に活用したいところですよね。今回は、土地の活用方法と税金の関係、節税方法について詳しく解説します。

土地の固定資産税の計算方法

土地の固定資産税額は、次のような式で計算されます。
・固定資産税額＝課税標準額×税率（標準税率：1.4%）

例えば課税標準額が1,000万円の土地の場合、固定資産税額は、1,000万円×1.4％＝14万円となります。

土地の固定資産税評価額は、公示価格の7割が目安になります。 時価（実勢価格）以外は公的機関が評価する価格で、3年に１度改訂されます。戸建てやマンションなどの住宅用地では固定資産税を低く抑える優遇措置が取られているため、土地の課税標準額は、評価額とは異なります。

住宅用地に係る課税標準額の特例
・小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の場合：評価額×1/6＝課税標準額
・一般住宅用地（200㎡超の部分）の場合：評価額×1/3＝課税標準額

例えば、200㎡以下の広さの土地に住宅が建っている場合、土地の評価額が6,000万円の場合はその1/6の1,000万円が課税標準額となります。

また、土地が市街化区域にある場合、市区町村が課税する都市計画税がかかります。
・都市計画税額＝課税標準額×税率（最高0.3％）

都市計画税も住宅用地の優遇があります。
・小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の場合：評価額×1/3＝都市計画税の課税標準額
・一般住宅用地（200㎡超の部分）の場合：評価額×2/3＝都市計画税の課税標準額

なお、都市計画税の税率は最高0.3％で、市区町村により異なります。

土地の固定資産税の節税方法

固定資産税の節税方法にはいろいろあります。住宅用地の特例や新築住宅の特例措置等をうまく利用して、上手に節税したいところです。

住宅用地の特例

先ほどご紹介した「住宅用地に係る課税標準額の特例」を利用すると、固定資産税と都市計画税を低く抑えることができます。更地にしておくより、住宅を建てる方が節税になるということです。

住宅には、一戸建ての自宅以外にも、賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸併用住宅、戸建賃貸、なども含まれます。

新築住宅の特例措置

住宅を建てると土地の固定資産税は抑えられますが、建物の固定資産税がかかってきます。

新築住宅に対する課税額を一定期間減額する特例があり、課税床面積が120㎡以下の部分につき、一般の住宅は3年間、マンションは5年間、固定資産税が1/2となります。この特例は、令和4年3月31日までに新築された住宅が対象となります。

なお、長期優良住宅に認定されると、減額される期間が、一般の住宅が5年間、マンションは7年間まで延長されます。

土地活用の方法による固定資産税の違い

ここまでご紹介したような特例措置があるために、土地の活用方法によって固定資産税が異なります。具体的に税額がどれくらい変わるのか見ていきましょう。

放置した場合

土地を更地のまま放置した場合、特例の優遇措置は受けられません。例えば評価額6,000万円の土地の固定資産税は、6,000万円×税率1.4％＝84万円です。

賃貸経営の場合

評価額6,000万円の土地（200㎡）に住宅を建てた場合、土地の面積が200㎡以下の部分の課税標準額は1/6になるため、土地の固定資産税は、6,000万円×1/6×税率1.4％＝14万円です。

ただし、建物についての固定資産税は別途かかりますので注意しましょう。

駐車場運営の場合

駐車場運営の場合は、住宅用地とは認められないため、更地のまま放置した場合と同じ税額になります。固定資産税は、土地の評価額6,000万円×税率1.4％＝84万円です。

ただし、自宅の敷地内にある自家用車の駐車場は住宅用地として扱われます。

固定資産税の今後の動向

住宅用地に係る課税標準額軽減の特例や新築住宅の特例は、住宅の建築を奨励するものです。一方、近年全国的に空き家が増えており、景観が損なわれたり、衛生面、安全面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして問題になっています。

そこで、2015年に空き家対策特別措置法が施行されました。市町村から「特定空き家等」に指定されると、住宅用地の特例が使えなくなり、固定資産税が上がります。

特定空家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等とされています。

新築住宅の特例は2年間延長され、令和4年3月31日までに新築された住宅が対象となっていますが、今後の動向は不透明です。

固定資産税を抑えるためにやみくもに住宅を建てるのではなく、賃貸住宅を建てる前に、しっかりシミュレーションを行い、賃貸経営を成功させたいですね。