生産緑地とは、一定の条件をクリアした市街化区域内にある農地などの緑地のことです。1992年に制定された制度で、30年後の2022年に多くの土地で指定解除されます。

ここでは生産緑地のメリットや2022年問題について、それに対する国策、生産緑地の土地活用法について解説します。

生産緑地とは都市部に残る農地を守るための税制優遇措置

生産緑地とは、地方自治体が指定する保全される農地のこと。1992年に都市部に残る農地などの緑地を保存し、都市と緑を共存させる法律に改定されました。所有している農地が生産緑地に指定されれば、税制優遇措置が適用されます。固定資産税などが安くなるため農林業を継続しやすくなり、結果として農地を守ることに繋がるのです。

生産緑地の指定を受けた場合、農地以外に使用することはできません。もし生産緑地にしていされた農地で農林業が継続できなくなった場合は、生産緑地の指定が解除されます。指定解除された土地は、再び生産緑地の指定を受けることはできません。

生産緑地のメリット

生産緑地のメリットは、税制優遇措置を受けられることです。

まずは固定資産税について説明していきましょう。農地は固定資産税において、一般農地と市街化区域のうちに区分されて評価・課税されます。市街化区域農地は宅地並評価となるため高い税がかかりますが、生産緑地は市街化区域にありながらも一般農地と同様の課税方法となります。実際の税額は、市街化区域農地の何十分の1～何百分の1ほどとなるため大きなメリットと言えるでしょう。

また相続税でのメリットもあります。生産緑地の所有者が亡くなって相続が発生する際には、相続税の納税猶予の適用を受けることができます。ただし生産緑地を相続した人が終身営農することが条件となるため、注意が必要です。納税猶予を受けない場合は相続税評価額の評価減の適用を受けることもでき、結果的に相続税の税額を減少させることも可能です。

2022年問題とそれに対する国策

生産緑地は、生産緑地指定から30年後に解除される制度。制度が制定された1992年に指定されている土地が多いため、30年後の2022年に一斉に指定解除されることとなります。それが「2022年問題」です。

生産緑地が解除されると固定資産税が上がって維持費の負担が重くなることから、土地所有者は活用か売却をする必要が出てきます。売却を選択する人が多いと、一気に宅地が売りに出されることによって土地価格が暴落しかねません。

景気の低迷を引き起こすかもしれない2022年問題。もちろん国も黙って見ているわけではなく、対策が行われています。国策について詳しく見ていきましょう。

特定生産緑地制度

2017年に生産緑地法が一部改正され、特定生産緑地制度が導入されました。

特定生産緑地に指定されれば、2022年の指定解除後も再度10年間の期限延長が可能となります。都市農地は農作物の供給だけでなく、災害時の避難場所や景観機能のある場所として再認識されていて、都市にあるべきものへと考え方が大きく転換。国として保全する方向へと変わってきました。

また2018年には都市農地賃貸法が制定され、生産緑地の貸出もしやすくなっています。

田園住居地域の創設

2018年、田園住居地域という新たな用途地域が創設。田園住居地域とは、農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域になります。主に生産緑地を対象に指定されることが想定され、住居のほかに学校施設、診療所、小規模の店舗など生活に必要な最低限の建物なら建築可能です。

田園と低層住居、そこに生活に必要な設備が建つ地域というイメージになるでしょう。

生産緑地の土地活用方法は3つ

生産緑地の土地活用には3つの方法があります。それぞれについて解説していきます。

農地として継続利用

まずは、農地として継続利用する方法。農業を経営していく意向を示せば、特定生産緑地として指定されることになります。また都市農地賃貸法によって、自身で農業するほかに農地を貸し出すことも容易になりました。都市農地賃貸法により契約満了後には農地が返ってくることが保証されているため、安心して貸し出すことができるでしょう。

生産緑地の一部を新たな方法で活用

次に、生産緑地の一部を新たな方法で活用する方法です。田園住居地域であれば店舗経営が可能となり、自身が作った農作物の販売を目的とするならば床面積500平米までの店舗を建てることができます。

例えば生産緑地の一部をレストランにして、作った農作物をレストランで利用することもできるでしょう。

生産緑地をすべて解除し土地活用

3つ目は、生産緑地をすべて解除する方法。生産緑地は最低でも面積が500平方メートルある広い土地です。その土地にアパートやマンションといった賃貸物件を建設するなどして、土地活用する方法もあります。

もし需要の高い賃貸物件を建てることができれば、毎月安定した収益を得ることができるでしょう。固定資産税や相続税の節税効果も期待できます。

周辺環境的に賃貸物件が難しいのならば、老人ホームなど介護施設という手もあります。まずは所有している土地がどの用途地域なのか調べ、土地に適した建物を建てられれば収益に繋がるでしょう。

先を見据えて対策していくことが重要

生産緑地は都市部にある広い土地なので、様々な可能性があります。いずれにしても、先を見据えて対策していくことが大切です。土地活用に詳しい業者に相談すれば、幅広い土地活用の提案をしてくれるかもしれません。

まとめ

生産緑地は多くの場合、2022年に生産緑地法の制度が解除されます。その後の土地活用には様々なパターンが考えられるため、早くからどのように活用をするか考えておいた方がよいでしょう。自身の状況や土地の持つポテンシャルを正確に把握し、生産緑地を有効に活用しましょう。